目前来说，在中国一二三线城市房价的分化非常大。一线城市在2011年以来，总体来讲是小跌大涨的格局，每一轮的回调都非常的浅，每一次的回升都迅速超过前一轮，但是这个房价还是于2013年的高点，以及三线以下的城市，房地产的泡沫化并不是非常明显。对于中国二线城市合并起来看，在2015年年底地时候，实际上房价比2013年年底的这个高点还是要明显的更低，但是今年特别是今年年初以来经历了特别极速的上升，现在房价总体上明显高于三年前的水平。

但是这个结果在一线城市不是这样的。在2015年年底的时候，房价就已经闯破了历史新高。中国不同城市之间，在房价上涨的同时，分化是另外一个特别显著的特征。这种分化首先表现为一线城市单兵突进。二三线城市房价出现非常大的分化。用货币宽松的资金和投机的角度来解释它，一个绕不开的问题是，为什么在大量三线以及以下城市，房价还是相对比较稳定的。但是在三线及以下市场，从全国房地产体量来看，这个体量在开工面积上占到80%。实际上现在房价涨得非常快的城市，合在一起的房地产开工面积，在全国占比只有20%，一线城市只有4%。

趋势一：巨头崛起行业集中度再度提升

2016年12月31日，克而瑞发布的2016年中国房企销售排行榜数据显示，有3家企业的销售金额超过3000亿元，12家企业的销售金额超过1000亿元，占整体市场份额的10%。对比往昔，地产TOP10的座次已然改变，行业洗牌如此之快，如逆水行舟不进则退。曾经，行业首家突破千亿销售金额的房企是万科，那是在2010年，万科当年全年销售金额是1081.6亿。时过境迁，2016年万科已失去龙头老大的交椅。

2017年的“成绩单”并不令人意外。2016年前三季度，国内信贷宽松、去库存的楼市政策在一二三四线城市广施红利，房价加速上涨成为必然结果。而房企，则借机壮大规模，利用入袋的销售金额寻求扩充实力的经营路径。于是，土地市场陷入癫狂状态，地王从一二线城市蔓延到三四线城市。克而瑞研究中心统计数据显示，2016年，全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米，同比下降28%，仅为2013年成交建面的四成。但成交金额不跌反升，全国300城经营性用地成交金额为19769亿元，增幅达23%。 热点城市高总价、高地价、高溢价率的三高地块频出，地王纪录屡被刷新，以至于常常上演面粉高于面包的戏码。但是，地王是危险的，尤其在市场预期发生改变之后。市场预期改变，2017年楼市销售将放缓、回暖周期拉长、投资回报前景越发缥缈，开发商拿地需要谨慎，并注意防控风险、分摊成本。

趋势二：并购升级大鱼吃小鱼继续演绎

过去一两年时间，以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径，它能破解热点城市拿地困局、有效降低资源获取成本。公司并购与资本市场结合得更加紧密，是大象和大象的游戏，并有望改写行业格局。中国指数研究院数据显示，2016年年内仅300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例近100起，占行业并购数量的七成以上。

2015年，行业中最大的并购事件当数招商蛇口吸收重组招商地产上市。而2016年，并购事件增多，先是中海宣布通过收购中信地产以及中信泰富持有的地产业务，相关资产包含有126个房地产项目，与此相似的是保利并购中航地产案，中航把共计331万平方米建面的九大资产作价20.3亿卖给保利。并购之王融创在2016年大出手，据不完全统计，其在年内已进行10笔收购，耗资近300亿元，此外融创还通过定增入股金科地产。销售冠军恒大地产更是一直走在“买买买”的路上，其足迹遍布中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、深深房，主题从地产项目的收购到股权收购再到借壳重组，更参与炮制了震动整个资本市场的万科股权大战……

上述收购是去年行业收购大战中的缩影，也是冰山一角。未来大型房企将加速整合并购中小房企可，行业集中度进一步提升。

2017年开发商整合将加速，有获取贷款能力的、进入股权市场的大型开发商将寻找收购合适资产或收购现金流紧张的小型开发商的机会。预计在调控的干预下，2017年房价增速将会放缓。信贷环境中，无论是开发贷还是境外债券市场和银行融资、境内债券市场与信托贷款等融资渠道都更利于财务健康的大型开发商。

趋势三：调控长效机制加快落地

刚刚结束的中央经济工作会议指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。与此同时，会议提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策，关键要完善制度建设，并处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。

限购政策、信贷政策都需要搭配使用，同时辅助房产税等其他手段。方正证券房地产行业首席分析师夏磊表示，稳房价其实就是稳民心。当前政策腾挪空间已越来越小，只有构建房地产健康发展长效机制、构建“阶梯形”消费预期才能实现房地产行业的平稳健康发展。

面对区域分化的市场，作为宏观调控的主体，中央政府应将更多的行政调控责任交给地方政府，使其根据自身特点“因城施策”。并在土地、税收等关键要素方面，应让地方政府承担主体责任。同时，积极适应城镇化发展趋势，全面推行“人地挂钩”，增加人口迅速增长城市的土地供给弹性。另一方面，还应积极推行房地产税改革。具体来看，对各环节税收进行调整，减少交易环节税费、支持居民置换和房产流通；增加保有环节税费，调节财富分配不公。通过简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。同时，应开展空置房房产税试点，减少社会资源的浪费，引导购房预期，避免住房成为炒作的工具。

建立楼市基础性制度和长效机制是重点之一，比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法。未来建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系（土地、财税和金融）之一的财税政策与措施。