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我们仨 | 教育专栏(二):学区房,大致应该有20%的溢价

 

 

这个周末,大家都被南京民办学校近似变态的考题震惊了。朋友圈到处都是各大名校民办小学的入学面试题。上海已经开始测验爸爸妈妈智商,用考公务员的逻辑题为他们设计门槛。甚至有小学问爷爷奶奶所谓的来历、职位,让本应很愉快的周末多了几分焦灼的气息。

今天我想给各位焦虑的中产阶级家庭稍微缓解一下。我们从相对比较专业的视角——经济学的视角——为学区房以及民办学校变态的考题给一个合理的估值或者说相对的经济学评价。

 

 

是买个名牌公立小学的学区房还是考入入学考试极为变态的民办小学?这两个相比哪个更划算?

如果仅考虑经济成本,很多南京的名牌小学,一学期的学费达到了1万5-2万块钱人民币。如果是六年制十二个学期,整体学费在25万左右。这样的价格,实际上类似等同于南京学区房溢价。

 

北京上海的重点小学,对应的学区房单价大概是10-15万/平方,比周边非学区房大概贵2-4万/平方米,溢价率大约为20%-30%。这些学区房面积大概是30-50平方米。按照这个标准看南京,南京的房价一般是4万-5万/平方米,学区房如果按20%的溢价来看,要比非学区房贵1万块元左右。按照学区房50平方米来算,大概是30-50万左右的价格,与我们刚才算到的那个24万左右学费的溢价,基本上有一个套利的均衡存在。

 

所以从经济学溢价水平的角度来说,我们认为这两种选择基本上对等的。目前还没有出现对学区房过高的估值。当然,这仅仅是一个经济学的考量,没有人能保证两种选择最后的结果如何。

 

 

第二个问题,学区房是不是就一直有这样的溢价存在?我们认为学区房的溢价可能会随着政府的公共资源均等化而放缓(特别强调,只是有可能)。从政策的角度来说,国家特别重视在房价上涨比较疯狂的一线城市做两件事情。

 

一件事情是多校划片入学,也就是一个房区有多所学校,随机抽取。这样就变相等于把学区房的面积扩大,从而摊平学区房溢价。

 

第二个方法是用名校的集团化办学来扩大公办名牌小学的涉及的范围。南京在这个方向做的特别多,尤其是鼓楼。鼓楼做了很多名牌学校的集团化办学,不断地和其他学校挂牌变成集团,这样学区房溢价可能会不断摊平。

 

北京尝试在朝阳区和丰台区试点多校划片政策,南京也在国家的二十四个试点城市之中。所以我们有可能期待南京的学区房,在公共资源均等化的大背景下溢价能够变低。

 

在公办名牌小学溢价水平变低的情况下,会不会存在名牌小学溢价水平的下降呢?我们认为这个未必。因为从国际对比来看,名牌小学,尤其是民办的私立小学,竞争态势是越来越激烈的。高考的压力转移到了中考,中考的压力正在逐步的向小学的入学进行转移,名校品牌的力量是强大的。

 



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